ПЗЗ

Одним из любопытных инструментов обеспечения градостроительных стандартов и норм являются правила землепользования и застройки. Изначально данные правила (ПЗЗ) обеспечивают и фиксируют возможности собственника территории (земли) или здания, как бы стремясь отнишевать конкретный объект от разнообразных изменений, чтобы максимально контролировать действия собственников и не нарушать общую концепцию города. Такое условное соответствие определяет ГЗК.

Генеральный директор “Петров Девелопмент”:
“В данном вопросе есть свои выгоды, именно поэтому собственники мотивированы пройти ГЗК и изменить правила. Каждый квадратный метр жилого или коммерческого помещения в Москве стоит дорого. В практике были случаи, когда, изменяя ПЗЗ (правила), мы увеличивали существующее административное здание и добавляли целый этаж (из трехэтажного здания получили четырехэтажное). Это равнялось примерно 1000 дополнительных квадратных метров”.

На данный момент практически на все участки Москвы установлено фактическое использование земельного участка. То есть если на участке есть склад, а вы желаете построить что-либо другое, будет необходимо внести изменения в схему землепользования и застройки (ПЗЗ, правила) и согласовать через ГЗК.

В нашей команде “Петров Девелопмент” мы объединили специалистов с опытом работы в сфере строительства, градостроительного и земельного права и гарантируем 100% результат для ПЗЗ (правила) вашего проекта и успешное прохождение ГЗК. Специально для вашего проекта одновременно несколько специалистов подготовят документацию и заявление, которое позже рассмотрит (ГЗК) и рабочая группа.

ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ

Как правило, возможности расширяться в рамках одного имеющегося земельного участка есть только при движении вверх, то есть при увеличении этажности. В Москве данный способ является вариантом №1 для большинства собственников, для кого-то золотой жилой. Также это может служить общественно-полезным целям, когда достраивание одного этажа дает возможности установить медицинской организации больше оборудования для обследований и т.д. Мы гарантируем 100% достижение положительного результата ГЗК, разумеется, в случае легальности вашего строительства и планов и соответствия разнообразным правилам.

Если вы приняли решение внести изменение, но точно не знаете возможно ли легально реализовать идею изменения правил через ГЗК, обратитесь к специалистам компании “Петров Девелопмент” за консультацией по правилам ЗЗ.

Сама процедура изменения правил (ПЗЗ) производится разными органами исполнительной власти в зависимости от локации вашего объекта через ГЗК. Так заявление на внесение изменений в ПЗЗ подают:
1) Через портал мосрег, если объект расположен в МО
Далее заявление рассматривается Комиссией по подготовке правил землепользования и застройки Московской области.
2) Через портал мос ру (mos ru),если объект (здание или земельный участок) расположен в пределах Москвы
Заявление попадает в Москомархитектуру, рассматривается на рабочих группах и на ГЗК (градостроительно-земельная комиссия).

Также данные изменения в ПЗЗ (правила) рассматриваются на публичных слушаниях, в ходе которых может быть проведен анализ ВРИ (виды разрешенного строительства) , выделены территориальные зоны. Результат — утверждение и внесение изменений в ПЗЗ.

ИЗМЕНИТЬ ПЗЗ ЧЕРЕЗ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНО-ЗЕМЕЛЬНУЮ КОМИССИЮ Г. МОСКВЫ

Изменение вида разрешенного строительства через ГЗК на земельном участке позволяет превратить участок под ИЖС в коммерческую территорию, если это соответствует градостроительным целям. Будь то регламент застройки и землепользования (ПЗЗ, правила) в территориях сельского поселения или городского, если ваш проект соотносится с локальными задачами развития, успех практически обеспечен.

Поскольку изменение ПЗЗ (правила) представляет собой объемную ответственную работу органов по выявлению возможных наилучших решений (работа ГЗК), можно выделить ключевые этапы подготовки к подаче заявления:
1. пояснительная часть по корректировке параметров ПЗЗ (правила землепользования и застройки), генерального плана (генплан)
2. нанесение схемы изменений на территориальное планирование

Важную роль в подготовке к ГЗК будет играть проектировщик, так как знание регламента по внесению изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), градостроительных тонкостей, уровень юридической грамотности и осведомленность об актуальных нормах для объектов в Москве будет гарантией положительного решения комиссии (ГЗК). Иногда застройщики привлекают помощь со стороны для точечного решения вопросов измененных правил.

Антон, ведущий специалист “Петров Девелопмент”:
“За предыдущее полугодие нам удалось добиться более десяти положительных заключений ГЗК для клиентов в Москве. Например, изменение правил землепользования и застройки участка, приобретенного для ИЖС, под магазины разной площади”.

Мы следим за всеми изменениями законодательства и знаем нюансы работы с ГЗК. Чтобы заседание ГЗК завершилось успешно для вас, подготовьте каждый документ надлежащим образом.

КАК ПОДГОТОВИТЬСЯ К ГЗК

По сути ГЗК представляет собой решающую стадию для вашего проекта, поскольку именно члены ГЗК выносят вердикт относительно возможности изменений ПЗЗ для вашей недвижимости. Подготовку к ГЗК можно разделить условно на три этапа:
1. подробный анализ территории земельного участка или строение
2. аудит имеющейся документации и анализ готовности вашего предприятия к изменениям в ПЗЗ
3. составление и подача заявления
4. ожидание ГЗК

Мы рекомендуем осуществлять подготовку к ГЗК со специалистами, работающими с гарантией результата. Гарантии успешного заседания ГЗК и изменения правил гарантирует и “Петров Девелопмент”.

ИЗМЕНЕНИЕ ПЗЗ: ФУНКЦИИ ГЗК

Какие функции выполняет ГЗК и почему стадию комиссии нельзя миновать?
• ГЗК рассматривает изменения с точки зрения необходимости городской среде. То есть комиссии (ГЗК) необходимо обосновать вообще предложение с точки зрения пользы гражданам
• Дает основополагающее заключение, без которого внесение конкретных новых данных в ПЗЗ невозможно

Оставьте заявку, чтобы узнать больше об индивидуальных возможностях для вашего объекта!

ПЗЗ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ

Поскольку назначения городских и сельских поселений различаются между собой, можно выделить особенности правил застройки и землепользования для каждой административной единицы. Именно поэтому в сфере градостроительства можно встретить понятие “ПЗЗ Москвы” или “ПЗЗ Одинцово”. Предлагаем разобраться в особенностях ПЗЗ городского поселения вместе:
• Ограничения по ПЗЗ для собственника заключается в предельно разрешенных габаритах земельного участка под каждое ВРИ
• Имеют место ограничения по типу использования земли или объекта КС (сервитуты и т.д.)
• Обязательный учет мнения горожан в решении вопросов квартала или микрорайона
• Принятие решений согласно локальным нормативам проектирования городских объектов
• Согласование строительства с учетом карты территориальных зон города в ГЗК
• Экологическая составляющая: например, защита водоохранных зон
• Рекреалогическая составляющая и зеленые насаждения: в ПЗЗ городских поселений отдельное внимание уделяют территориям отдыха

Функциональное назначение данных требований, особенностей и предписаний заключается в обеспечении комфортной жизни горожан и гостей города. Рекреационная составляющая (прогулки по лесопаркам и терренкурам) поддерживают уровень здоровья и благополучия, представляют собой бесплатные возможности для каждого. Учет схем инженерных систем и коммуникаций позволяют разрабатывать проекты с оптимальными возможностями подключения объектов к этим системам (например, торговый центр и безопасное эффективное подключение к электрическим сетям). На эти и другие полезные проявления ориентируется ГЗК.

ПЗЗ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ

ПЗЗ для земель и зданий в сельских поселениях также имеют в основе территориальное деление, поскольку инженерные, транспортные и иные обеспечительные коммуникации есть практически в каждом уголке страны. Что касается поселений Московской области, здесь инфраструктура развита достаточно широко, а граница с городом федерального значения добавляет изюминку в правовое регулирование градостроительства населенного пункта.

Так как в своей работе мы отталкиваемся именно от требований закона, рекомендуем при проектировании обратить внимание на следующие нюансы:
• Регулирование отношений по застройке и землепользованию обеспечивают и реализуют локальные органы
• Для подготовки и проверки проектов в сельском поселении тоже будет собрана районная комиссия
• Межевание земельных участков является принципиально важным этапом, особенно, на территориях, в которых точное межевание еще не проводилось
• В случае наличия объектов культурного наследия как и в городских поселениях составляется схема границ для определения обременений застройки возле таких объектов
• В территориальных зонах сельских поселений выделяют зону огородничества и зону запаса (на которой хозяйственные мероприятия, напротив, не проводятся и которые принадлежат государственным органам)

Важно понимать, что российское законодательство распространяется на любой населенный пункт, а в зависимости от режима поселения применяются муниципальные нормы, а в случае с ПЗЗ (правилами) сельского поселения вопрос будет частично решать местная администрация, так как публичные слушания будут проводится именно в поселении. При изменении правил землепользования и застройки также будет необходимо утвердить ГПЗУ.

МОСКВА: ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ЗОНЫ

Столица нашего государства имеет свой генеральный план, согласно которому вся территория города подразделяется на зоны, выполняющие специфические функции:
• Зоны для обыденного пребывания и проживания горожан и туристов — жилая
• Территории отдыха и рекреации (парки, пляжи, леса)
• Зоны общественных задач
• Инфраструктурные зоны (транспортная, инженерная, производственная)
• Территории особого назначения

Для каждой из перечисленных функциональных зон предусмотрен особый режим и правила. Например, в зоне особого назначения вы не построите детский сад, а расположение транспортных коммуникаций может иметь отношение к постройке административного назначения (родильный дом с легким доступом проезда и т.д).

Во всех перечисленных зонах правила выделяют подзоны. Функционально они не имеют различий, но отличаются друг от друга предельными параметрами (размер участков, особенности допустимого строительства и реконструкции): узнать больше возможно на консультации. Принятие решения по ПЗЗ в Москве через ГЗК осуществляется исключительно с учетом требований функциональных зон, либо необходимо менять функциональную зону.

ГОРОД: ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И ЗОНИРОВАНИЕ

Говоря о правилах зонирования в градостроительстве, в первую очередь, подразумевается земельный участок. Любой земельный участок так или иначе входит в состав жилого микрорайона, квартала или территории особого значения. Именно поэтому на береговой линии вы не сможете построить, например, цех по производству мясных изделий или многоквартирный дом: ГЗК подобные решения просто не согласует.

Более 80% территории города относятся к зоне сохраняемого землепользования, а это означает, что собственники объектов, не зарегистрированных ранее в Росреестре, лишены возможности совершить маневр в земельных отношениях с городом. Но большая часть объектов имеет перспективы развития и может быть перепрофилирована под нужды застройщика (изменение ПЗЗ через ГЗК).

Сущность ПЗЗ (правил) заключает в основе защиту интересов города (путем рассмотрения проекта на той же ГЗК - комиссии), именно поэтому намерения собственника должны соответствовать требованиям, а также всячески поддерживать развитие города. Для обеспечения интересов муниципалитета (муниципального образования или муниципального района) создаются и реализуются разнообразные социальные и инвестиционные проекты.

МОСОБЛАСТЬ: ПРИМЕРЫ ИЗМЕНЕНИЯ ПЗЗ

Зачастую собственники, инвесторы и предприниматели просто не знают как именно можно изменить утвержденный вариант ПЗЗ (правила). Минстрой имеет широкую практику и множество постановлений, регламентирующих получение тех или иных градостроительных возможностей. Однако, если точно проанализировать особенности местности и сформировать грамотное заявление, то внесение корректировок в ПЗЗ (правила) можно получить гарантированно и в установленный срок.

Елена, ведущий специалист “Петров Девелопмент”:
“В практике зачастую имеют место быть случаи, когда общая площадь объекта значительно увеличивалась при изменении ПЗЗ (правил). Так в декабре 2019 года нам удалось произвести смену режима земли 60 гектар из зоны под малоэтажное жилое строительство в многоквартирное жилое строительство с этажностью в 17 этажей. Согласование масштабной работы внутри команды позволило достигнуть результатов без лишних затрат. По итогам комиссии был вынесен положительный протокол для изменения правил”.

Разработка социальных и инвестиционных проектов может быть эффективнее, а каждое здание может повысить стоимость, что окупит вложения на реализацию изменений в правила и принесет дополнительный доход. Именно поэтому предложение партнера о внесении изменений в ПЗЗ через ГЗК может быть выгодным.

НОВОМОСКОВСКИЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ: ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ

Новомосковский административный округ ранее являлся частью Московской области, но в настоящий момент юридически относится к Москве, и так как в состав города он был включен ради расширения границ и стратегического развития, действие всех местных норм, в том числе особенности процедуры ГЗК, распространяется на Новомосковский АО в полной мере.

Поэтому особенностей в вопросах ПЗЗ (правил) и ГЗК не имеет, так как и здесь получение услуги обеспечивается Управлением Москомархитектуры (МКА). Развитие метро, дорожной сети и наземного транспорта, то есть всех коммуникаций, подлежит согласованию относительно функциональных зон. Правовых отличий в данном случае нет, соответственно ГЗК ориентируется на московские регламенты.

Если же говорит об особенностях правил, то стоит проанализировать потребности и состояние каждого поселения, поскольку ПЗЗ существуют и подлежат изменения в зависимости от актуальных задач. Например, построение новых станций метро (наиболее новая линия на данный момент — “Коммунарская”).

Если вы желаете узнать больше о том, какие возможности и правила предусмотрены для вашего земельного участка или постройки, а также о нюансах ГЗК, обратитесь к специалистам “Петров Девелопмент” за консультацией, а позже по своему желанию предпринимайте действия. Большую часть идей возможно воплотить самостоятельно через приложение Госуслуги, если знать порядок подачи документов для корректировки правил и уметь их самостоятельно составлять.