Получение ЗОС в Москве и Московской области
ЗОС — заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного или реконструированного объекта требованиям проектной документации и технических регламентов. Без него не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию: ЗОС прямо назван в перечне документов на ввод (п. 9 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). Мы собираем папку ЗОС, проходим итоговую проверку надзора и доводим объект до заключения.
Когда ЗОС нужен, а когда нет
ЗОС требуется только там, где по объекту ведётся государственный строительный надзор (ст. 54 ГрК). Это, в частности, объекты, проектная документация которых подлежит экспертизе, а также объекты, названные в статье 49 Кодекса. Если надзор по объекту не осуществляется — например, отдельно стоящее здание до двух этажей и до 1 500 м², не предназначенное для проживания и производства, — то ЗОС не нужен, и требовать его для ввода не должны.
Понять это стоит до начала строительства, а не в конце: если надзор ведётся, застройщик обязан направить извещение о начале работ, а надзор проверяет объект по программе в течение всей стройки. Объект, который строился «молча», к итоговой проверке приходит с неустранимым набором вопросов — по скрытым работам, которые уже закрыты.
Кто выдаёт ЗОС
- Москва — Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор);
- Московская область — Главное управление государственного строительного надзора Московской области (Главгосстройнадзор);
- по отдельным категориям объектов надзор ведёт федеральный орган — Ростехнадзор.
Как проходит получение ЗОС
- Аудит документов. Проверяем исполнительную документацию, акты освидетельствования скрытых работ, акты о выполнении технических условий, протоколы испытаний — комплектность и соответствие проекту. Это основной этап: именно здесь находятся пробелы, из-за которых потом отказывают.
- Извещение об окончании строительства. Подаётся в надзорный орган. В Москве это государственная услуга на mos.ru: бесплатно, срок рассмотрения — 7 рабочих дней, результат — уведомление о проведении итоговой проверки.
- Итоговая проверка. Инспектор выезжает на объект и сверяет построенное с проектной документацией, проверяет устранение ранее выданных замечаний. Сопровождаем проверку и отрабатываем замечания.
- Получение ЗОС. По результатам проверки надзорный орган выдаёт заключение о соответствии — либо решение об отказе, если нарушения не устранены.
Что входит в папку ЗОС
Точный состав зависит от объекта, но основа всегда одна:
- исполнительная документация по всем видам работ;
- акты освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения;
- акты о выполнении технических условий от ресурсоснабжающих организаций;
- документы о соответствии применённых материалов и оборудования (сертификаты, паспорта, протоколы испытаний);
- результаты комплексного опробования оборудования и инженерных систем;
- документы об устранении замечаний, выданных надзором в ходе строительства;
- разрешение на строительство, положительное заключение экспертизы, ГПЗУ и правоустанавливающие документы на участок.
⚠️ Чаще всего объект тормозит не проект, а недостающие акты о выполнении технических условий и разрывы в исполнительной документации по скрытым работам. Собирать их задним числом дороже и дольше, чем вести параллельно стройке.
Сроки и стоимость
| Услуга | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| ЗОС (отдельная услуга) | 1 000 000 руб. | 3–4 мес. |
| ЗОС в комплексе с другими услугами | 500 000 руб. | 3–4 мес. |
| Извещение об окончании строительства (госуслуга, Москва) | бесплатно | 7 рабочих дней |
Стоимость указана без НДС. При заказе ЗОС в комплексе с другими услугами компании действует сниженная стоимость. Срок зависит от состояния исполнительной документации на объекте: если её собирали по ходу стройки, он ближе к нижней границе.
Почему отказывают в выдаче ЗОС
- неполная или противоречивая исполнительная документация, нет актов по скрытым работам;
- отступления от проектной документации, не оформленные изменениями;
- не устранены замечания, выданные надзором в ходе строительства;
- нет актов о выполнении технических условий или результатов комплексного опробования;
- строительство велось без надзора, хотя объект ему подлежал, — тогда ЗОС не выдадут вовсе.
Отказ не закрывает дорогу: замечания устраняются, документы дособираются, объект подаётся повторно. Но это месяцы, поэтому дешевле проходить аудит до подачи извещения.
Что делать после ЗОС
Заключение о соответствии — не финал, а предпоследний шаг. С ним и остальным пакетом по части 3 статьи 55 ГрК подаётся заявление на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего объект ставится на кадастровый учёт и оформляется право собственности. Если ЗОС и ввод делаем одним комплексом, часть документов собирается один раз — отсюда и сниженная стоимость.
Нормативная база
- Градостроительный кодекс РФ, ст. 54 — когда осуществляется государственный строительный надзор;
- Градостроительный кодекс РФ, п. 9 ч. 3 ст. 55 — ЗОС в перечне документов для разрешения на ввод;
- Постановление Правительства РФ от 30.06.2021 № 1087 — положение о государственном строительном надзоре, итоговая проверка.
